LMNP/LMP

La location meublée non professionnelle est la mise en location d’un bien à destination des particuliers avec des meubles, ce type de location s’oppose à la location plus classique en nu. Le grand avantage de ce dispositif est son cadre fiscal attractif. En effet dans un monde ou la pression fiscale est de plus en plus importante il est de plus en plus pertinent de ce tourner vers ce genre de dispositif.

Les revenus que vous encaisserez de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC.

Il existe différentes Options fiscales soit :

LMNP Classique

– Déficits

Pendant la première partie de l’investissement vous allez générer des Déficits en BIC, ils ne sont pas imputables sur le revenu global mais reportables (sur 10 ans) sur les revenus issus de la location meublée exercée à titre non professionnel.

– Amortissements

Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel sont amortissables dans le cadre d’une location meublée.

  • le mobilier est amorti sur une durée de 9 ans en général.
  • les biens immobiliers sont amortis sur la base de la valeur du bien hors terrain (non amortissable), sur une durée comprise entre 20 et 30 ans (vous pourrez selon vos objectifs patrimoniaux la faire varier)

L’objectif est bien d’essayer d’optimiser et de minimiser l’impact fiscal de ses revenus.

– Plus-values

Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnels relèvent du barème des plus values classiques remis à jour en septembre 2013.

A la revente, vous pourrez revendre le bien et le nouveau propriétaire pourra à nouveau réamortir la valeur du bien.

En ce qui concerne cet investissement, vous investissez TTC et vous profitez d’un retour de la TVA sous 6 mois. Le montant des loyers est toujours calculé sur la valeur du bien HT.

Le second statut est le LMNP Censi Bouvard : 

-Réduction d’impots

Ce statut donne lieu à une réduction d’impôts en direct de 11% du prix HT du bien. Cette réduction d’impôt s’étale sur une période de 9 ans et est plafonnée à un investissement de 300 000 euros par an par foyer fiscal.

En contre partie, vous avez certaines obligations concernant la mise en location notamment, l’engagement de mise en location de 9 ans à l’exploitant de l’établissement. L’acquisition ne peut qu’être réalisée par une personne physique.

Dans les deux cas présentés ci-dessus  le point de vigilance ultime est la qualité du bail commercial que vous allez signer. Veiller à la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail commercial (article 605 et 606 du code civil).

Le statut de Loueur Meublé Professionnel LMP

-Conditions LMP :

Depuis le 01 janvier 2009, l’acquisition du  statut de loueur meublé professionnel se fait uniquement sous certaines conditions.

Il faut être inscrit auprès du registre du commerce et des sociétés en tant que Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

Il faut également générer un loyer annuel supérieur à 23 000 € TTC,

et que cette somme représente votre principale source de revenus d’activité. En effet, les recettes doivent représenter au moins 50 % des revenus d’activité du foyer fiscal.

Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC, l’intégralité des charges d’exploitation est alors déductible des loyers.

Tout comme dans la location meublée non professionnelles, les éventuels déficits (amortissement +  intérêts d’emprunts) du loueur en meublé professionnel sont imputables à ses revenus BIC permettant une économie d’impôt.

-Amortissement mobilier :

Le mobilier est amorti sur 9 ans en général.

Les biens immobiliers sont amortis selon leur valeur hors terrain (non amortissable), sur une période variant entre 20 et 30 ans.

– Exonération totale des plus-values :

En cas de revente de ses biens, le loueur en meublé professionnel est exonéré de toute taxation sur les plus-values s’ il exerce cette activité depuis plus de cinq ans et génère moins de 90 000 € de recettes.

-Une transmission facilitée :

En cas de donation ou de succession, le loueur en meublé professionnel pourra bénéficier de l’ensemble des mesures destinées à favoriser la transmission des petites entreprises, à savoir un abattement à hauteur de 75 % sur la valeur des biens ou des titres de la société transmis par décès à trois conditions :

En cas de société :

  • Le loueur doit avoir en cours au moment du décès un engagement de conservation des titres d’au minimum deux ans.
  • L’ensemble des héritiers doivent s’engager à conserver les titres pendant au moins six ans.
  • L’un des héritiers ou légataires doit exercer son activité principale dans la société.

 

Echapper à l’ISF à titre individuel :

Les biens du loueur en meublé professionnel peuvent être exonérés d’ISF sous certaines conditions. Notamment si les revenus générés par le loueur sont supérieurs aux revenus professionnels de son foyer fiscal.